深圳重修物管条例 三方各摆观点
发布时间 :2022/08/15

  全国《物业管理条例》颁布实施已有3年多,今年3月16日,国人瞩目的《物权法》也正式颁布。1994年颁布、5年后修订的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的重新修订已迫在眉睫。该条例的再次修订,引起了广大市民的普遍关注。物业管理的权利和义务、业主权益保障等热点,如何在此次修订中得到全面准确和科学地表述与体现,一直吸引着众多市民的目光。两周来,市人大就该“条例”(修订草案)紧锣密鼓地征求社会各方意见。业主代表、物业管理公司、律师对此条例重新修订到底有哪些好建议?怎么改?依据是什么?昨天(27日),记者就此采访了业主代表、物业管理公司负责人和律师的相关意见。

  景洲大厦业主委员会主任邹家健建议,依据《物权法》和全国《物业管理条例》,重新审视深圳“条例”草案中“有关物业管理招标投标”及相关条款。他主张,按国家相关法规规定,把物业管理的选聘权归还给物权业主,理顺产权关系,明确权利义务,遵循市场经济的原则规律,由民事主体双方自主平等协商物管企业的选聘。

  邹家健建议,在“条例”草案中新增:“对国家政府投资兴建的行政办公大楼、公务员住宅小区、廉租房住宅小区等选聘物管企业,必须进行公开招投标,评标人应有三分之二的使用单位代表或业主代表参加评标。”

  邹家健建议,打破物管行业先入为主,利用“前期物业管理”强势地位,单方垄断确定物管收费价格的局面。前期物业管理的收费标准统一按广东省物价局2007年2月1日实行的物管收费标准(每平方米2元以下)执行。小区业委会成立后,由业委会同重新选聘或续聘的物管企业,根据本小区的具体需求状况,平等协商确定新的物管收费方式和标准。

  邹家健建议增加“住宅禁商”的条款内容,加大对改变国家法定规划功能和住宅使用用途的违法行为的监管处罚,将“清理三无”法制化、规范化,提高深圳人居环境品质。

  邹家健建议将业主委员会纳入“非经营性社团”注册管理,通过年审制度进行监督管理。对违法违规、侵害业主共同利益的业主委员会组员,按国家“社团管理条例”进行管理处罚。强化业主大会制度功能,培育业主公民参与意识,构建文明和谐社区。

  俊峰丽舍业主林先生主张:在日常生活中,人们经常会遇到这样的问题:他人在阳台上晾晒衣物,水滴到楼下邻居的阳台上;邻居安装空调,出风口正对着自家的窗户;随意搭建违章建筑,影响他人采光或出行等,由此造成邻里纠纷不断,关系紧张。像这些因相邻关系产生的纠纷,在这次公布的《物权法》中都能找到解决的答案。他建议,“条例”草案新增相邻关系主体之间的权利、义务,为建设和谐社区提供制度保障。

  桃源村业主张先生建议:房子竣工开发商移交给物业管理单位后,要对小区公共物业进行确权,即明确哪些公共物业属于业主,哪些属于开发商等内容。明晰公共物业的产权,以减少日后的权益纠纷

  “条例”草案第二章对业主大会、业主委员会的成立、运作程序进行了详细规定,但是有少数从事物业管理行业的人士认为业主大会和业主委员会的成立程序缺乏细则,可操作性不强。

  深圳律协物业管理法律业务委员从法律角度分析认为,“条例”草案对业委会成立的时间缺乏强制性规定和保障措施,应将业委会的成立与物管公司的收费权结合起来;首届业主大会和业委会成立的程序缺乏民主和执行细则,费用承担没有明确。因外,业主委员会的解散应由业主决定,而不应由政府决定。

  “条例”草案第二条将条例适用范围限定为深圳经济特区内的物业管理活动。物业公司提出,现在大多数开发的新项目均在宝安、龙岗等关外区域,为便于物业管理企业的实际操作,建议对适用范围进行调整。建议修改为“深圳市物业管理活动适用本条例”。

  对于物业公司提出的这个修改意见,深圳律协物业管理法律业务委员会主任徐小芳提出了不同看法。他说,2003年国务院颁布的《物业管理条例》,深圳市再出一个适用于特区的物业管理条例,不利于司法统一,易造成执法矛盾,也不利于深圳的物业管理企业走出深圳,创建全国品牌。他建议保留并修订“实施细则”就行了。

  “条例”草案第三条对条例中涉及的概念进行定义。有专家指出,部分定义存在概念不清,内容空泛的问题。

  深圳市万科物业管理有限公司有关负责人指出,“物业管理服务费”和“物业专项维修资金”定义中均使用的“维修”一词,存在理解上的分歧和矛盾,现场针对物业共用部位、共用设施设备进行维修时是由物业管理服务费列支,还是由物业专项维修资金中列支没有明确,容易造成业主与物业公司之间的矛盾分歧,不利于专项维修资金的合理使用。建议修改为“物业管理服务费,是指物业管理企业按照合同约定收取,用于对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行日常维修、养护、运营、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的费用。物业专项维修资金,是指按本条例规定收取,专项用于物业共用部位、共用设施设备的大、中修、更新、改造的资金”。

  “条例”草案第一百零三条规定,实行物业管理服务费用酬金制的,物业管理服务费的支出范围包括物业管理服务成本和物业管理企业的酬金。实行物业管理服务费用包干制的,物业管理服务费的支出范围包括物业管理服务成本、法定税费和物业管理企业利润。

  深圳市万科物业管理有限公司提出,酬金制项目物业管理服务费为预收性资金,属代管性质,物业管理企业只是按一定比例提取酬金作为企业收入,税金应以物业管理企业提取的酬金作为计提基数,条款中对此没有予以明确规定。而实际操作中,往往因法规不明确而导致税务主管部门按物业管理费的总收入向物管企业征收税金,导致物业管理相关规定与税务主管部门实际执行的差异,增加物业管理企业的负担。因此,建议条例应就酬金制项目的税金征收事宜予以明确约定。

  装修管理一直是物业管理行业的管理难点,现行条例规定,物业管理企业应当对装修施工进行监督,并及时巡视,对违反本条例规定的行为,应当即时劝阻并及时报告有关部门依法处理。物业管理企业履行装修监管义务,可以按规定收取相关费用,违反规定收费的,由价格主管部门依法查处。

  深圳市万科物业管理有限公司有关负责人认为,“管理难”的主因在于相关主管部门、物业公司、业主责权关系不明确,物业公司劝阻无效向主管部门反映后往往又得不到执行和落实,而又缺乏主管部门不作为时的执法责任约定。该条款中“及时”等概念模糊,缺乏可衡量的责任界定依据。

  条款中“可以按规定收取相关费用”未明确收费项目,且建设部《住宅室内装饰装修管理办法》规定可以收取管理服务费用,而《深圳市物业管理服务收费管理规定》规定只可以收取出入证押金及工本费、装修保证金,除此外,物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。因本条款规定模糊,不利于现场实际操作。建议应结合国家与地方法规做到统一规定,不应出现相关法规约定不符的现象。

  建议修改为“第九十一条(装修施工监管)物业管理企业应当对装修施工进行监督,并依据合同要求进行巡视,对违反本条例规定的行为,应当即时劝阻并要求在3天内整改,业主未按要求期限整改的,物业公司应在一周内报告相关主管部门,主管部门应在一周内依法处理。物业管理企业履行装修监管义务,可以按规定收取装修管理费、出入证押金及工本费、装修保证金等相关费用,违反规定收费的,由价格主管部门依法查处”。

  “条例”草案对于物业管理企业财务审计规定,物业管理企业应当公布物业管理服务费及物业管理专项维修资金的收支项目和标准,并至少每3个月向全体业主公布一次收支账目,并接受业主和非业主使用人查询。

  深圳市长城物业管理有限公司副总经理梁志军表示,目前,业主与物业管理企业可以约定物业管理服务收费采取酬金制或者包干制的酬金形式。酬金制是指在预收的物业管理服务费中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业管理服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的计费方式。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业管理服务费,盈余或者亏损由物业管理企业享有或者承担的计费方式。如果对采取包干制收费的物业管理企业也要求其公开账目,不符合市场规律。因此,建议此条款应细化为:实行酬金制收费的应至少每3个月向全体业主公布一次收支账目,并接受业主和非业主使用人查询。

  “条例”草案第九十四条规定,物业的天面和外墙,楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施,应当每5年至少修缮或粉刷一次,费用从本小区的物业专项维修资金中支出。空调架、防盗网等外观设施应当每3年至少检修和粉刷一次,费用由业主负担。

  深圳市长城物业管理有限公司副总经理梁志军指出,空调架及统一外装的防盗网实际为外墙附属设施,单独列项由业主负担。要求业主负担空调架、防盗网的费用,必须100%获取业主同意,有一户业主不同意或者无法联系上,都无法实施,物业管理企业操作起来,难度很大。从目前各小区的实际情况来看,要求每3年至少检修和粉刷一次,是很难实现的。他建议,空调架、防盗网等外观设施粉刷费用由小区物业专项维修基金中支出。

  “条例”草案规定建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业管理用房,包括物业管理办公用房和业主委员会办公用房。物业管理用房的具体标准按不少于该物业管理区域房屋总建筑面积的2‰提供,但最高不超过500平方米;建筑面积在5万平方米及以下的,按不少于建筑面积100平方米提供。业主委员会的办公用房,建筑面积应不少于15平方米,不多于30平方米。

  深圳市万科物业管理有限公司物业有关负责人指出,管理现场应急响应及紧急措施需要,除正常值勤岗位外保留一定数量比例的安全人员驻场以备处理突发性紧急事件外,应从现场实际工作需要而言必需的物业管理用房至少包括办公室、库房、会议室、安全人员驻场值班宿舍等用房,针对几十万建筑平方米的大项目,500平方米的上限配置标准满足不了现场办公的需要。因此,建议物业管理用房的具体标准按不少于该物业管理区域房屋总建筑面积的2‰提供;建筑面积在5万平方米及以下的,按不少于建筑面积100平方米提供。业主委员会的办公用房,建筑面积应不少于15平方米,不多于30平方米。

  对于物业管理企业的资质认定,“条例”草案明确规定,物业管理企业应当按照国家有关规定取得物业管理企业资质证书。但同时还规定,物业管理企业自取得资质证书之日起即加入深圳市物业管理协会。

  深圳市长城物业管理有限公司副总经理梁志军认为,行业协会是自发的民间组织机构,物业管理企业是否加入行业协会涉及缴纳会费、履行相关权利义务等问题,应由企业自主决定,而不应该作为法律条文进行规定。

  现行条例规定,非经业主大会决定,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由区主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,按照第七十三条的规定予以处罚;有收益的,收益纳入物业专项维修资金。物业管理企业利用业主共有的房屋及共用部位、场地、场所及设施设备进行经营的收益,属于全体业主所有,纳入物业专项维修资金。

  深圳市万科物业管理有限公司物业有关负责人建议,修改为非经业主大会决定,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途的,由区主管部门责令限期改正,给予警告;逾期不改正的,按照第七十三条的规定予以处罚;有收益的,收益属于全体业主所有,其收益应按物业管理服务合同约定使用,合同无约定的应纳入物业专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。

  物业管理企业利用业主共有的房屋及共用部位、场地、场所及设施设备进行经营的收益,属于全体业主所有,其收益应按物业管理服务合同约定使用,合同无约定的应纳入物业专项维修资金,也可按照业主大会的决定使用。

  “条例”草案规定,首期归集的物业专项维修资金由建设单位在办理该物业项目初始登记前交纳,建设单位应当一次性划入指定的物业专项维修资金专户。

  深圳市万科物业管理有限公司有关负责人指出,国家《物业管理条例》明确规定“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用”。建设单位已经承担了保修期内共用设施设备的维修费用及责任,再支出建安费用的2%归业主所有,且用于保修期满后共用设施设备的维修,实际侵害了建设单位的利益,专项维修资金既然归业主所有,相应的缴纳义务也应由业主承担。

  建议修改为:“第一百一十三条(交纳主体)首期归集的物业专项维修资金由购房人在办理该房屋入住手续前交纳,购房人应当一次性划入指定的物业专项维修资金专户”。(记者 赵笑梅 曹颖)