刚学完物业服务合同作为集体合同:以《民法典》规范为中心
发布时间 :2022/08/15

  物业服务合同具有集体合同的特征,贯穿于《民法典》关于物业服务合同的规定中。物业服务合同中会出现订立主体和约束主体的分离,建设单位或者业主委员会订立的合同对业主具有约束应当具有一定的前提,以满足法律的基本原理。物业服务人公开作出的承诺在有利于业主的前提下,成为物业服务合同的组成部分。业主委员会在涉及业主共同利益事项中已作为原告提起诉讼的,单个业主的权利受到限制。支付物业费的义务主体适度扩大,拒交物业费的抗辩也应当具有正当理由。不允许单个业主解除物业服务合同,业主只能依照法定程序共同决定解聘物业服务人。

  原《合同法》中并未规定物业服务合同。但是,物业服务合同在现实生活中具有普遍性及其重要性。同时,其又并非能够当然参照适用委托合同的规范,否则,根据《民法典》中的委托合同规范,物业服务人处理事务的费用应由业主承担(第九百二十一条)、必须服从业主指示(第九百二十二条)、未经业主同意不能将部分专项服务事项转委托(第九百三十条)、有权就因不可归责于自己的事由的损失请求业主赔偿(第九百三十条)、享有任意解除权(第九百三十三条),但这并不妥当。物业服务合同涉及委托、承揽、劳务等多种因素,但并非这些合同类型的简单组合;“受人之托,忠人之事。”物业服务合同中有关委托他人处理各项事务,也不是单纯的委托合同,并且,其会涉及业主之间、业主大会、业委会以及物业服务公司之间的关系,会涉及单个成员在合同中的定位问题。因此,物业服务合同之所以被作为典型合同在民法典中规定,不仅仅是因为现实生活中的普遍性和重要性,也是因为其同样具有典型合同上的典型性。《民法典》将物业服务合同放到委托合同之后,但并未如行纪合同、中介合同那样规定“参照适用委托合同的有关规定”。这一方面体现出物业服务合同属于委托类的服务合同,但另一方面也体现出其并不能当然参照适用委托合同中的很多规则。

  其中,较之委托合同,物业服务合同的最大特点之一就是具有集体合同的特征。该特征贯穿于《民法典》物业服务合同规范的始终,其订立、内容、单个业主权利的限制以及解除等各方面都体现了集体合同的特点。本文即着眼于通过对《民法典》中相关规范的细致分析,证成集体合同是物业服务合同的特征之一,并根据此特征进一步解释这些相关规范在具体实践中的适用。

  物业服务合同中的提供服务人是物业服务人,有疑问的是物业服务受领人。若业主亲自与物业服务人订立物业服务合同,那么业主当然地属于物业服务合同的当事人,因而受到合同的约束。但是,实践中,如果业主自己没有和物业服务人订立物业服务合同,而是由建设单位或者业主委员会订立物业服务合同,那么此时物业服务合同的当事人是否可以确定为单个业主,或者说,单个业主是否受到物业服务合同的约束而享有权利和承担义务。

  理想的模式是,物业服务合同的服务受领方应当是业主团体,物业服务合同由业主团体与物业服务人之间签订,并且业主团体受到合同约束,负有支付物业费义务的主体也是业主团体,业主仅承担向业主团体支付费用(包括物业费、分摊的业主自治费用等)的义务,此时,物业服务合同的签订主体和当事人是一致的。但是,这种模式以业主团体的健全并能够充分发挥作用为前提,我国目前尚未具备此种前提。由于还没有业主或者全体业主人数众多,难以由业主或者全体业主直接参与合同订立过程,因此,《民法典》第九百三十九条吸收了《物业服务纠纷解释》第一条的规定,即使业主并未参与订立物业服务合同,业主仍然是物业服务合同的当事人,受物业服务合同约束。此时,就会出现物业服务合同的订立主体和约束主体的分离,法定的主体依据法定的程序和要求订立的物业服务合同,对全体业主都具有法律约束力。这充分体现了物业服务合同的集体合同特点。

  不同的物业服务合同对业主具有约束力的法律基础是不同的。在前期物业服务合同中,建设单位与物业服务人订立了物业服务合同,《物业管理条例》第二十五条规定,“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。同时,《物业服务收费管理办法》第十条也规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。”物业买受人此时仍签订了买卖合同成为业主,可以认为,建设单位是经过业主同意,将自己在物业服务合同中的权利和义务一并转让给业主,构成《民法典》第五百五十五条所规定的合同地位的概括转移。因此,业主之所以受到物业服务合同的约束,是基于物业服务合同中服务受领人地位的概括转移。按照此种解释路径,概括转移同样需要物业服务人的同意,可以认为对此概括转移,物业服务人在与建设单位订立前期物业服务合同时已经默示同意。同时,也可依据委托理论对此予以解释,商品房买卖合同中包含有关前期物业服务的约定,业主与建设单位签约,即意味着业主对该前期物业服务合同进行了事后追认,即业主已将选任物业服务企业的事项委托给建设单位,由其代为选任。此种委托可被认定为事后委托,通过事后对授权的追认使得前期物业服务合同对于业主具有拘束力,也可以考虑适用《民法典》第九百二十五条的规定,使得物业服务合同直接约束物业服务人和业主。

  普通的物业服务合同中,业主委员会根据业主大会决定与物业服务人订立的物业服务合同,之所以应当对业主具有法律约束力,是由业主大会或者业主委员会作为自我管理机制的权力机关和执行机关的法律地位决定的,是业主自治权行使的结果。业主在物业服务上享有无法分割的共同利益,形成紧密相连的利益共同体,为了解决集体行动的难题,单个业主的意思必须服从民主的共同决定,不得以单个业主的意思随意否定民主共同决定的结论,这也是《民法典》第一百三十四条第二款所规定的决议行为的特殊性。据此,《民法典》第二百八十条第一款明确规定,业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有法律约束力。因此,即使规范基础有所不同,物业服务合同对业主具有法律约束力,最终仍然来源于业主通过购买体现出的意思表示或者通过业主共同管理体现出的意思表示,因此仍植根于业主的意思表示。实践中,在没有成立业主委员会之前,还存在由居民委员会与物业服务人订立物业服务合同的类型,基于同样的原理,该物业服务合同也同样对业主具有约束力。既然物业服务合同针对业主具有法律约束力,那么业主就应享有物业服务合同中的权利,承担物业服务合同中的义务,业主无权以其并非合同当事人或者未参与订立合同为由提出抗辩。

  根据《民法典》第九百三十九条,物业服务合同对业主具有法律约束力的前提,是业主委员会或者建设单位依法订立物业服务合同。这里的“依法”主要指程序和权限条件。

  在前期物业服务合同中,《物业管理条例》第二十四条规定:“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。”“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。”据此又规定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法》。建设单位选聘物业服务企业,尤其是住宅物业的建设单位的选聘,应当符合法律规定的程序要件,《民法典》第九百三十九条中的“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同”,就包含了这些法律要求。如果对于住宅物业,建设单位应当依法招投标选聘物业服务人,而未进行招投标或者中标无效的,此时可以认为前期物业服务合同无效。对少于3个或者住宅规模较小的住宅物业,建设单位以协议方式直接选聘物业企业,但未能提供政府主管部门批准文件的,物业服务合同是否有效存在争议。对此可以认为,上述规定并非效力性强制性规范,依据《民法典》第一百五十三条第一款规定,前期物业服务合同的效力不受影响;业主可依据《物业管理条例》第五十七条的规定就建设单位的违法行为向相关部门反映,由相关部门作出行政处理。

  同时,《物业管理条例》第二十五条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”因此,若房屋销售并交付后,建设单位再次选聘物业服务人,不存在“买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容”,业主与建设单位之间不存在关于受前期物业服务合同约束的合意,建设单位与物业服务人签订的物业服务合同对业主并不具有当然的约束力。如果物业服务人按照物业服务合同的约定提供物业服务,并且业主也接受了物业服务,则可认定双方之间存在事实上的物业服务合同关系。

  在普通的物业服务合同中,《民法典》第九百三十九条要求“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同……”。据此,要求业主大会依法选聘物业服务人,所谓的“业主大会依法选聘”,即符合《民法典》第二百七十八条所要求的条件。如果有充分证据证明物业服务人的选聘、物业服务合同的签订并非业主大会依据法定程序决议通过,而是业主委员会擅自订立。此时,业主有权依据民法典第二百八十条第二款以业主委员会作出的决定侵害业主合法权益为由,请求法院予以撤销。但是,业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权,故可以类推适用第五百零四条关于越权代表的规则,除相对人知道或者应当知道其超越权限外,物业服务合同对全体业主发生效力。同时,在一审法庭辩论终结前经过业主大会追认的,物业服务合同当然对全体业主发生效力。如果业主大会做出选聘物业服务人的决定侵害了业主的合法权益,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销;但即使撤销了业主大会的上述决定,该撤销也并不能对抗善意的物业服务人。另外,如果竞聘的物业服务人均无法达到法定的表决要求,那么业主委员会根据业主大会的决定,与得票最多的竞聘物业服务人订立的临时物业服务合同应当能够对业主发生法律约束力。

  《民法典》第九百三十八条第一款规定了物业服务合同一般包含的内容,这是一种倡导性规范。但是,结合物业服务合同的集体合同特点,物业服务人通常会公开作出服务承诺,这会成为业主选聘物业服务人的重要依据,也是业主维护其权益的根据,有助于合理扩充物业服务人应承担义务的依据范围,维护业主的合理信赖,同时未不合理地额外增加物业服务人的义务。因此,《民法典》第九百三十八条第二款吸收《物业服务纠纷解释》第三条第二款而作出规定,物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  该款的构成要件,具体如下。第一,物业服务人作出服务承诺。服务承诺是物业服务人单方作出的对所提供物业服务的承诺。其中,物业服务人单方制订的服务细则,即对物业服务内容的具体实施细则,也可以被理解为服务承诺的一种。作出承诺的主体必须是物业服务人,而不是建设单位。实践中,很多房地产项目以送阁楼、地下室、减免物业费等方式促销,这并非物业服务人作出的服务承诺。第二,服务承诺是物业服务人的真实意思表示,并且无影响效力的其他事由。第三,服务承诺是物业服务人公开作出的。例如,在小区内进行了公示,这里无须考虑公开时间是物业服务合同签订前还是履行过程中。当然,只要物业服务人公开作出,无论其是否在小区内公示都无关紧要。第四,服务承诺的内容具体确定。第五,服务承诺的内容有利于业主。服务承诺的内容五花八门,许多可能只是物业服务人内部的操作规程或工作标准,如果泥沙俱下一律被认为是物业服务合同内容的一部分,这会使得业主被动接受物业服务人自己制定的不利标准,不利于业主权益的维护,也违背了意思自治所要求的不利益必须获得明确同意的基本原则。

  该款的法律效果是,符合上述要件的服务承诺为物业服务合同的组成部分。可以考虑的基础是《民法典》第四百七十三条第二款,此类服务承诺符合要约的规定,同时对物业服务合同的订立、延续和物业服务费的价格有影响,因此可认为物业服务人有经受要约人承诺即受约束的意思,根据交易习惯和利益衡量,业主此时通过行为或者沉默的方式表明了承诺。因此,这些服务承诺为物业服务合同的组成部分。这意味着,物业服务人提供的服务是否符合约定,也要考虑这些服务承诺。

  虽然《民法典》并未对业主委员会的民事主体地位和诉讼主体资格作出明确规定,但业主委员会具有业主大会执行机构的法律地位。同时,业主委员会的诉讼主体资格主要体现在以下方面,同时由主要负责人作为代表人。

  第一,根据《民法典》第二百八十六条第二款,业主委员会对任意弃置垃圾等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主委员会可以成为上述案件的适格原告。

  第二,根据《民法典》第二百八十条第一款,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主委员会可以成为上述案件的适格被告。

  第三,《物业服务纠纷解释》规定了以下情形中业主委员会可以作为原告。(1)第二条第一款规定,符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。(2)第八条第一款规定,业主大会按照法定程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。(3)第十条第一款规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。上述规定肯定了业主委员会的原告主体资格。业主委员会得以原告身份提起的诉讼,都与物业服务密切相关,且都涉及业主的共同利益。业主委员会提起诉讼是为了业主的共同利益,因此,诉讼的法律后果应由全体业主共同承担。据此,还可认为,物业管理人违反合同约定损害业主共同利益的其他情形,例如,物业管理人违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利,损害业主共同利益的情形,或者涉及业主共同利益的信息资料,业主委员会要求公开、查阅的,业主委员会都可以作为原告。

  在上述业委会作为原告的情形中,由于涉及业主的共同利益,业主委员会已经作为原告提起诉讼的,单个业主的权利此时受到限制,业主此时不能作为共同原告参加诉讼。业主委员会起诉且法院已经受理后,业主又以相同的事实和理由起诉的,不予受理。这有助于避免业主委员会与业主重复起诉。经过业主大会授权,业主委员会在诉讼中可以承认、放弃、变更诉讼请求,进行和解,提起反诉或者上诉。但是,如果未依法成立业主委员会,或者业主委员会怠于提起诉讼的,可以考虑参照适用《公司法》中的股东派生诉讼规定,由一定比例的业主以自己的名义提起诉讼,或者经过业主大会授权的业主也有权以自己的名义提起诉讼。

  同时,如果物业服务人侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的,此时因为不涉及业主的共同利益,因此业委会无权提起诉讼,依据《民法典》第二百八十七条,应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。

  同样,按照法律规定,业委会成为被告的情形较少。物业服务人一般不能起诉业委会。物业服务人因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的,不应当准许。但是,物业服务人与业主委员会因双方所签订物业服务合同中涉及业主共同权益的事项发生争议,物业服务人对业主委员会提起诉讼的,应予受理;业主委员会怠于应诉的,依法承担相应的法律后果。业主委员会及经过业主大会授权的业主参加有关诉讼的诉讼费用、诉讼风险和后果由全体业主共同承担。法院裁判结果涉及业主委员会依法承担财产给付责任的,可由业主大会赋予业主委员会自行管理的资金及其他合法收益支付;不足部分由业主按照专有部分占建筑区划内建筑物总面积的比例分担。

  在物业服务合同中,业主所负有的主给付义务就是向物业服务人支付物业费,因此,业主负有按照物业服务合同的约定向物业服务人支付物业费的合同义务,《民法典》第九百四十四条第一款对此予以了明确规定。

  既然物业服务合同对业主具有法律约束力,那么负有支付物业费义务的主体就是业主。依据《建筑物区分所有权纠纷解释》第一条规定,业主包括了以下几类:(1)依法登记取得建筑物专有部分所有权者;(2)即使未登记,但依据《民法典》第二百二十九至二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权者;(3)基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人。除此之外,基于物业服务合同的集体合同特点,为降低缔约成本,有必要扩大物业费支付义务主体,因此还包括以下特殊的支付义务主体。

  建设单位也属于上述第二类业主,但是,这里涉及建设单位和业主支付物业费义务的时间节点,故有必要专门论述。《物业管理条例》第四十一条第二款规定:“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”《物业服务收费管理办法》第十六条进一步规定:“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”据此,在建设单位因为自己原因而未将专有部分交付给买受人之前,建设单位就负有支付物业费的义务,例如不符合交付条件而通知交付,导致买受人不受领。当然,建设单位可与业主在不违反法律强制性规定前提下,约定物业费于其他合理时点转移由业主负担,但该约定因涉及义务之转移,应当经物业管理公司确认并同意,才对物业管理公司产生约束力。

  《物业管理条例》第四十一条第一款规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”《物业服务纠纷解释》第七条据此规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”这里所谓的物业使用人,应当是指经过业主同意而有权使用物业的人,不应当包括未经业主同意使用物业的人,包括承租人、借用人等他主占有人,也包括与业主订立了房屋买卖合同,已经交付但未取得房屋所有权人的买受人。

  物业服务合同对业主具有约束力,但是物业使用人并非物业服务合同的当事人,因此,物业使用人并不当然负有支付物业费的义务。如果物业使用人与业主对支付物业费的义务没有约定,或者明确约定由业主支付物业费,那么业主当然是支付物业费的义务主体,物业使用人并非支付义务主体。如果业主与物业使用人明确约定由物业使用人支付物业费,业主不再支付物业费,且这经过了物业服务人的明确同意,则可以认为是《民法典》第五百五十一条所规定的债务转移,此时,物业服务人仅能请求物业使用人支付物业费,而无权请求业主支付物业费。

  最为困难也最为常见的情形是,业主与物业使用人明确约定由物业使用人支付物业费,且未经物业服务人同意的情形;或者虽然明确约定由物业使用人支付物业费,但并未约定业主不再支付物业费。此时,不能对物业服务人增加不利,业主不能轻易摆脱支付物业费的义务,据此可以理解为《民法典》第五百五十二条所规定的债务加入。正当性在于,物业使用人支付物业费的义务在于其意思表示,且其实际享受了物业服务,而业主仍然负有支付物业费的连带责任是因为物业服务合同的约定。因此,将之理解为债务加入,对物业使用人和业主利益并无损失,因为其本来就负有支付的义务,仅仅是支付的对象不同而已,同时对物业服务人更为有利。

  如果将之理解为债务加入,那么业主和物业使用人就支付物业费负有连带债务,但连带债务的范围和金额应当受到物业服务合同和业主与物业使用人约定的双重限制。即使业主和物业使用人之间约定仅物业使用人支付物业费,这种约定并不能对抗物业服务人,他们对物业服务人仍然应当承担连带债务,仅仅是业主在承担了连带债务后有权按照约定向物业使用人追偿。这里应当适用《民法典》第五百五十二条以下关于债务加入的规则,同时也要适用《民法典》第五百一十八条以下关于连带债务的一般规则。例如,物业使用人可以依据《民法典》第五百五十三条的规定,主张业主对物业服务人的合法抗辩。但是,物业使用人因为业主违反其与自己订立的合同所产生的对业主的抗辩权,是否可以向物业服务人主张该抗辩?考虑到物业服务合同的特殊情形,物业服务人仍可以请求业主支付物业费,其利益仍然能够得到保障,似乎应当允许物业使用人提出此等抗辩,除非物业服务人和物业使用人另有其他约定。

  物业继受人对其成为业主后的物业费自然负有支付义务。《物业服务收费管理办法》第十五条第三款规定:“物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”但是,原业主拖欠物业服务人物业费时,物业继受人是否具有支付义务?一种观点认为,新业主所继受的是法律或者规约所规定的义务,例如规约所约定的缴纳物业费的义务本身。另一种观点认为,继受人于继受区分所有权之前有义务向物业服务企业查询其前手物业费之交纳情况,如若物业服务人不能够向继受人主张,而物业又已经转入其名下,追缴物业费将更难实现,最终会损害其他业主的利益。因而应当突破物权和债权的区分,从公平的角度出发,承认继受人需要继受其前手所拖欠的物业费缴纳义务。此时,可以区分新业主是否知道或者应当知道原业主拖欠物业费,如果新业主知道或者应当知道,对原业主拖欠的物业费应当负有支付义务,那么可以督促新业主签订和履行合同时了解相关情况并做出相应安排,此时类似于“物上债务”。当然,新业主可以依据其与原业主之间的合同请求原业主承担违约责任。

  业主死亡时,应区分不同情况。第一,诉争的欠费期间发生在业主死亡之前,欠付的物业费属于业主生前债务,由业主遗产的继承人或者受遗赠人负责清偿,清偿债务以遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。第二,诉争的欠费期间发生在业主死亡之后,欠付的物业费属于继承房产的继承人或者接受遗赠的受遗赠人的债务,由继承房产的继承人或者接受遗赠的受遗赠人负责清偿。第三,诉争的欠费期间部分发生在业主死亡之前,部分发生在业主死亡之后,以业主死亡时间为分界点,确定欠费清偿义务人。第四,业主的继承人或者受遗赠人人数在2人以上,且均不放弃继承权或者接受遗赠,但继承人或者受遗赠人之间尚未就遗产如何处理达成一致意见,鉴于继承人或者受遗赠人各自的继承份额或者受遗赠份额尚未确定,物业费可由所有继承人或者受遗赠人共同负担,负连带责任。待各自的继承份额或者受遗赠份额确定后,如果其中个人对物业服务企业承担的责任超出其应承担的份额,可以向其他连带责任人追偿。

  既然物业服务合同是集体合同,业主作为业主团体的一员,享有接受物业服务人提供的物业服务的权利,但是单个业主的权利也要因此受到一定的限制。据此,《民法典》第九百四十四条第一款中规定,业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由抗辩。

  首先,业主不得以未接受相关物业服务为由抗辩。在实践中,空置房的业主经常以其未入住小区,未享受物业服务为由拒交物业费;有的业主以其长期出差、出国为由,主张未享受物业服务而拒交物业费;也有业主以其未享受物业人提供的某项服务,如小区临时停车服务、信件或报纸递送服务等为由拒交物业费。业主不得以此为由抗辩。

  其次,业主不得以无须接受或者放弃相关物业服务为由抗辩。业主不得以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费,也不得以无须享受小区提供的公共健身与娱乐设施服务为由,拒交物业公司因管理这些公共设施所支出的费用;同样,也不得以放弃一些权利而拒绝支付物业费,民法典第二百七十三条第一款就明确规定,业主不得以放弃权利不履行义务。

  之所以如此规定的原因在于:第一,物业服务人并未违约;第二,共有部分的管理和利用以全体建筑物区分所有权人以团体意思决议,而不能以单个区分所有权人的个体意思为准,各个区分所有权人之间不再是简单的财产共有关系,而是相互依存、相互协助的共同生活关系。

  首先,抗辩所涉事由属于物业服务人所提供物业服务的内容。有的业主提出的抗辩事由,如房屋质量存在问题或者供暖温度不达标,这属于房屋买卖合同或者供用热力合同法律关系范畴,并非物业服务人所提供物业服务的内容,这些抗辩事由不构成拒绝交纳或者要求减少交纳物业费的合法抗辩。例如,《物业管理条例》第三十一条规定:“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。”第五十一条第一款规定:“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”这些都不属于物业服务人提供物业服务的范围。但是,《物业管理条例》第四十四条规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用;同时,物业服务人可以接受委托代收。如果物业服务人与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议,致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的,业主有权请求供应部门履行义务并赔偿损失,但也有权选择要求物业服务人履行合同义务,赔偿损失,并拒绝支付相应的物业服务费;物业服务人承担赔偿责任后,认为自己没有过错的,有权向有关责任人追偿。同时,《物业管理条例》第四十三条规定:“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。”这意味着,物业服务合同以外的服务项目,需要业主和物业服务人在物业服务合同之外约定,业主不能以该服务项目未按照约定提供为由拒交物业费。

  其次,业主拒交物业费的此种抗辩必须有正当理由。小区业主常以物业服务人未全面履行提供物业服务的义务,或者提供的物业服务不达标为由拒交物管费,如小区车辆乱停乱放无人管理、绿化带被其他业主用来种菜无人制止、小区垃圾未及时清理、保安擅离岗位或值班时睡觉、共有部分未予及时维修等。在物业服务合同中,认定物业服务人是否按照约定和有关规定提供了物业服务,存在诸多难点。因为业主人数众多,其对物业服务人是否履行了义务常有“以偏概全”的问题,如果业主任意地以此为由拒交物业费,会使得物业服务人失去收入来源,经营困难,最终导致服务质量降低,妨害物业服务人的正常经营,由此损害小区环境,妨害业主的正常生活。此时应当对业主的此种抗辩予以细致认定。

  依据《民法典》第五百二十五条以下规定所产生的履行抗辩权以义务之间具有对价关系为前提,而对价关系的判定需要在个案中结合诚信原则予以判断。业主以物业服务人未按照约定和有关规定提供服务作为抗辩事由,行使履行抗辩权,应当以双方义务之间具有符合诚信原则的对价关系为前提。据此,《物业服务纠纷解释》第六条规定了业主行使抗辩必须以具有“正当理由”为前提,这限定在物业服务人不履行物业服务合同,或者履行合同有重大瑕疵,或者业主不交物业费具有其他正当的、合理的理由。在举证责任方面,如果业主提出物业服务人某一项或某几项服务义务未履行时,根据证据规则的一般规定,物业服务人应承担其已依约履行的举证责任。如果业主承认物业服务人履行了服务义务,但提出物业服务人在履行义务时存在瑕疵,在这种情况下,可考虑由业主承担履行义务存在瑕疵的举证责任。当然,法院在审理此类案件时应综合个案具体情况依法确定举证责任的分配,以平等保护双方当事人的合法权益。例如,大多数业主均提出了某项服务履行不达标,则一般可以认定;如果仅仅是个别业主主张,则应当更为慎重地认定。如果业主出具了小区业主对物业服务的满意度测评等相对客观的证据,可以据此评判大多数业主对于小区服务质量的意见,法院也可据此认定物业服务人的服务瑕疵程度。同时,必要时可以引入第三方质量评估监理。

  如果物业服务人达到根本违约程度,连基本的物业服务都难以提供,或者物业服务人提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显,一般可以认定为物业服务人未达标并且构成根本违约,此时业主可以拒绝支付或者要求减少物业费。如果物业服务人已经提供物业服务,仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好,存在一般瑕疵,例如少量照明设备损坏、电梯偶尔无法正常运行,那么因不构成根本性违约而不足以成为业主拒交全部物业费的合法理由,但可以成为判定物业服务企业减收相应物业费的依据,也即业主以物业服务人违约为由依据第五百八十二条规定 请求“减少价款或者报酬”。

  但是,是否酌减物业费,应当针对当事人诉争的物业服务事项,根据双方举证质证情况,将物业服务人提供服务的实际情况与物业服务合同所约定的服务标准进行对照。对于物业服务存在瑕疵但情节明显轻微的,不宜直接扣减物业费;对物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态的,应当适当酌减物业费。

  如果物业管理费用是分不同项目收取的,则业主仅能就物业管理企业未尽职责部分的费用行使抗辩权,而不能以拒交全部物业管理费用的方式行使抗辩权。但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外实践中,常见的应予酌减物业费的情形主要有:(1)物业服务企业对于小区共用部位、共用设施设备没有尽到日常维护的义务;(2)小区绿化情况明显达不到合同约定的绿地养护标准;(3)对于公共区域的秩序未予维护、对公共财产的看管未能尽到必要的注意义务;(4)对于电梯的养护、运行、维护没有尽到义务等。但是,如果物业服务人没有按照规定公开物业收支情况,侵害了业主的知情权,业主可以要求物业服务企业予以公开,但业主以此为由要求减少物业费,一般不予支持。

  同时,在酌减物业时,应当尽量明确酌减比例的参考标准。目前已经有相关的地方性规范或标准对于物业服务质量的评价体系作出了规定,审判实践中可以予以参照。如《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》将南京市普通住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五项,分别是综合管理服务,公共区域秩序维护服务,公共区域清洁卫生服务,公共区域绿化日常养护服务,共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务。该标准前四项分别划分为五个服务等级(从一级至五级,服务标准从低到高),每个等级对应一个收费标准;第五项共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修服务分为9个子项,各子项根据具体情况分为三类(从一类至三类,服务标准从低到高)或不分类,每一个类别对应一个收费标准。若物业服务人的收费系某级某类标准,则当物业服务企业某项服务出现重大瑕疵时,可以相应地扣减该服务类别所占的比例。

  关于物业费的标准,在第九百三十八条中已经论述,《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》已经做出了明确的规定。物业服务人的收费依据,包括法律、行政法规、地方性法规以及部门规章,但是,地方政府规章无权就物业费的收取标准做出规定。如果物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章的规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,按照《物业服务纠纷解释》第五条的明确规定,业主有权以违规收费为由提出抗辩,同时,也有权请求物业服务人退还其已收取的违规费用。例如,《物业管理条例》第四十四条第二款规定“物业服务企业接受委托代收钱款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用”,同时《物业服务收费管理办法》第十七条中规定,物业服务企业可以向委托单位收取手续费。再例如,如果公共费用分摊不合理致部分业主拒绝交费,应按相关规定在合理确定各业主应摊费用基础上,确定其费用;如业主多支付了应摊费用,物业服务人应予返还。

  审判实践中,对于个案中能否启动物业服务费用标准的评估,并将评估报告作为法院审查认定物业服务费用标准的依据,存在不同的认识。有的观点认为:第一,司法实践中发生的常常是物业服务人和个别业主之间的物业费纠纷,关于物业服务费标准的评估是由个案当事人提出申请进而由法院委托进行的,其结论只对个案的业主和物业服务人具有约束力;其他业主未进入诉讼,无法就物业服务费用标准问题陈述意见,故该评估结论对其他业主没有约束力,否则,会剥夺其他业主的程序权利。第二,其他业主可能事实上按照其他物业服务费用标准向物业服务企业交纳了物业服务费用,但其交纳的费用与个案评估报告确定的标准不一致,这就可能引发同小区内的业主提起新的诉讼,从而导致不好的社会效果。但也有观点认为:第一,评估报告可以作为认定市场价格的重要依据,因此能够在审判实践中适用。第二,物业服务具有公共性,面向的是不特定的多数业主,虽然是在个案中评估物业服务费用标准,但评估的是物业服务人对全体业主而非诉讼中个别业主所提供物业服务的情况,故除非其他业主有特殊情况,否则个案评估的物业服务费用标准应当对其他业主也具有约束力。第三,如果部分业主已经按照不同的物业服务费用标准向物业服务人支付了物业服务费用,那这是部分业主与物业服务人就二者之间私权利的处分,具有相对性,对其他业主没有法律约束力,也不能否定评估报告关于物业服务费用标准的评估结论。为了促进纠纷的解决,可以认为,在个案中可以依法启动物业服务费用标准的评估程序,至于评估结论能否作为该案或者同小区其他案件中认定物业费标准的依据,应注意审查案件中的证据情况,如果当事人提出反驳证据或者理由的,法院应当按照证据规则予以审查。

  物业服务人要调整物业费的收费标准,应当属于《民法典》第二百七十八条规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”,应当由业主依据第二百七十八条的表决程序共同决定。物业费调整经过业主表决的法定程序形成决议后,该决议可以作为法院确定新的物业费价格标准的依据,据此依法予以确认并支持物业服务人按照调整后的价格收取物业费的诉讼请求。但是,不能根据物业服务人通过与符合法定人数的业主分别签订合同确认调价或者符合法定人数的业主实际按照调价后的标准实际交纳物业费的行为,直接推定调价成立,并据此认定对全体业主具有法律约束力。

  物业服务合同是一种集体合同,业主的共同管理权应当由业主大会依照法定程序共同决定。业主作为业主团体的一员,享有接受物业服务人提供的物业服务的权利,但是单个业主的权利也要因此受到一定的限制,这里包括单个业主对物业服务合同的解除权。如果允许单个业主解除物业服务合同,而其他业主又未解除物业服务合同,就会出现与物业服务人无法抛开单个业主提供物业服务的矛盾情况。《民法典》第二百七十八条第一款第四项规定,解聘物业服务企业或者其他管理人,应当由业主共同决定。解聘是业主共同管理的内部关系,但在对外关系上就体现为解除物业服务合同,内部关系和外部关系是紧密联系在一起的。物业服务人基于业主共同管理权的行使而提供物业服务,业主也只能行使共同管理权而解除物业服务合同。因此,单个业主无权解除物业服务合同,而必须首先由业主大会依据第二百七十八条的规定决定解聘物业服务人,之后由业主委员会,或者未设立业主委员会情况下由全体业主,解除物业服务合同。

  《民法典》第五百六十二条第一款和第二款、第五百六十三条第一款规定了合同的协商解除、约定解除权和法定解除权,物业服务合同作为合同的一种,自然应当适用,业主可以依据这三款的规定共同行使解除权,这并无疑问。如果物业服务合同是不定期的,此时可以适用第九百四十八条第二款:“当事人可以随时解除不定期物业服务合同,但是应当提前六十日书面通知对方。”据此,业主可以共同决定解除,物业服务人也可以解除,只需要提前60日书面通知对方即可。但有争议的问题是,物业服务合同中约定了期限,又不存在依据第五百六十二条第二款和第五百六十三条第一款产生的法定解除权,业主是否有权享有任意解除权。一种观点认为,即使业主共同决定,也不能任意解除合同,业主大会共同决定解聘也仅仅是对业主共同管理权的规定,并不意味着赋予业主方面任意解除权,否则不利于物业服务人对物业的有效服务,也不利于对共有部分的长期维护与保养,从而不利于物业服务合同基本目的的实现。另一种观点认为,业主共同决定解聘已经隐含了业主方面的任意解除权,并且委托合同任意解除权规定的精神在物业服务合同中也同样存在。

  物业服务合同属于服务合同的一种,《民法典》在第七百八十七条(定作人)、第八百一十六条(旅客)、第八百二十九条(货运托运人)、第八百九十九条第一款(寄存人)、第九百三十三条(委托人和受托人)这些服务合同中都规定了任意解除权。究其原因,不外乎是在服务合同的履行中,需要当事人双方的特别信任和配合,也会出现服务受领人方面的信息不充分或者情况变化,因此服务受领人对解除合同具有合法利益。这些理由在物业服务合同中也同样适用。同时,《民法典》 第二百七十八条第一款第四项规定了业主大会共同决定解聘物业服务人的权利,如果不能依据业主大会的解聘决定而解除物业服务合同,则业主大会的解聘决定实际上就无法实现。从物业服务人的角度考虑,其利益当然应当予以保护,但其利益基本上就是取得物业费的利益,这种利益并非能够完全反对业主的任意解除权,因为这种利益可以通过业主享有任意解除权但对其予以赔偿,以及合理期限之前通知的方式予以解决。而且,由于业主大会表决程序本身具有困难性,解聘决定的作出本来就很困难,因此无理由地损害物业服务人利益的可能性就较小。据此,《民法典》第九百四十六条采纳了《物业服务纠纷解释》第八条的规定,明确规定了业主的任意解除权。当然,依据在第九百三十三条关于委托合同任意解除权中的论述,物业服务合同中可以明确约定排除业主的任意解除权,此种约定体现了意思自治,且不存在否定意思自治结果的充分且正当理由,此时也需要承认重大事由而解除包括物业服务合同在内的继续性合同的例外。

  在物业服务合同中,作为服务的有偿提供人,如第九百三十三条中的论述,物业服务人享有任意解除权的正当性本来就较弱,尤其是存在物业服务的特殊性和对业主的重要性这种社会性考量,就更有理由排除物业服务人的任意解除权,同时,这在实践中也极少发生。因此,《民法典》并未规定物业服务人的任意解除权。

  第一,物业服务合同约定了期限,且期限未届满。如果是不定期,则适用《民法典》第五百六十三条第二款的规定;如果物业服务合同约定的期限届满,则不适用第九百四十六条的规定,而是适用第九百四十八条。

  第二,普通的物业服务合同。如果是前期物业服务合同,依据第九百四十条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。此时也不适用第九百四十六条。

  第三,业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人。所谓的“法定程序”就是第二百七十八条所规定的程序,即由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。如果业主委员会未经业主大会同意,擅自解除物业服务合同,业主大会不予追认的,业主委员会解除合同的行为对全体业主不具有法律约束力,由此产生的后果由业主委员会中负有责任的个人承担。

  第四,如上文所述,由业主委员会,或者未设立业主委员会情况下由全体业主,行使解除权。

  第五,应当提前书面通知。如果物业服务合同对通知期限有明确约定,按照其约定。如果没有约定或者约定不明确,应当提前60日通知,并且应当采取书面形式。未提前通知的,只有在期限届满之后,解除才发生效力,而非解除无效。这也是基于特殊的政策考量,给物业服务人一定的准备期,以此减少业主的赔偿责任,避免业主因承担过重的赔偿责任而产生的社会问题和执行难题。

  首先是赔偿。第九百四十六条第二款规定,依照前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。在合同解除是因不可归责于业主的事由而被解除的情况下,业主不承担赔偿责任。例如,物业服务人的商业信誉严重受损,导致业主无法相信物业服务人时,即使物业服务人不存在违约行为,业主此时也可以解除合同而无须赔偿;或者物业服务人存在非根本的违约行为,例如物业服务人制作虚假财务报表,致使业主无法相信物业服务人时,也可以被认为属于不可归责于业主的事由。在物业服务人根本违约时,业主共同决定依据第五百六十三条第一款行使一般的法定解除权,此时无须适用第九百四十六条,也就并非本款中的“不可归责于业主的事由”。

  在不存在不可归责于业主的事由时,业主应当赔偿因解除物业服务合同给物业服务人造成的损失。参照第九百三十三条的规定,业主赔偿的范围包括物业服务人的直接损失和可以获得的利益,最为重要的就是物业服务人本可以获得的解除后的物业服务费部分。但是,基于损益相抵、过错相抵、减损不真正义务的基本原理和规则,应当扣除物业服务人因合同解除而转将其劳动力用于他处而取得或原本能够取得但故意不取得的利益。由于已经提前通知物业服务人,已经给了物业服务人必要的准备时间,物业服务人此时具有减损义务,加上损益相抵和过错相抵的规则,因此,物业服务人的损失不会太大。实践中,可以以更为简单的方式确定物业服务人的损失,例如一定期限的物业费。

  其次,由于物业服务合同是继续性合同,依据第五百六十六条第一款,解除仅对将来发生效力。这意味着,就解除前已经提供的物业服务,物业服务人有权请求业主支付物业费。但是,负有支付物业费义务的主体是业主,《物业服务纠纷解释》第八条第二款规定:“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”物业服务人请求业主支付物业费,适用第九百四十四条的规定。

  再次,解除对将来发生效力。据此,《物业服务纠纷解释》第九条规定:“物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。”同时,物业服务人应当依据第九百四十九、九百五十条负有物业服务合同终止后的物业交接义务和接管之前的继续处理物业服务事项的义务,就后一义务的履行,仍然可以请求业主支付该期间的物业费。

  第一,在物业服务合同的订立上,为避免集体行动难题,物业服务合同中会出现订立主体和约束主体的分离,物业服务合同对业主具有法律约束力的前提是建设单位或者业主委员会依法订立的物业服务合同符合法定的程序和权限条件。

  第二,在物业服务合同的内容上,物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

  第三,在诉讼主体上,涉及业主共同利益时,业主委员会已经作为原告提起诉讼的,单个业主的权利受到限制。

  第四,在业主支付物业费的义务上,为降低缔约成本,物业费支付义务主体适度扩大。业主不能以未接受或者无须接受相关物业服务为由抗辩;以物业服务人未按照约定和有关规定提供服务为由拒交物业费的抗辩必须具有正当理由;以物业服务人违规收费作为抗辩事由时,在个案中能够启动物业服务费用的评估程序。

  第五,在解聘物业服务人因而解除物业服务合同上,不允许单个业主解除物业服务合同,业主只能依照法定程序共同决定解聘物业服务人。

  在《民法典》相关规范的理解和之后的实践适用中,物业服务合同所具有的集体合同这一特征,具有非常重要的价值和意义,这也有助于业主的个人利益和业主的共同利益之间的妥当协调和平衡,实现“通过社区的治理”,促进社区治理成为国家治理体系和治理能力现代化的有力组成部分。

  注:本文转载自朱虎:《物业服务合同作为集体合同:以《民法典》规范为中心》,载《暨南学报》2020年第11期。本公号转自中国民商法律网。

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