物业使用人不缴纳物业费 业主应承担何种责任
发布时间 :2022/08/15

  A商厦第五层房产原系B公司建设并所有,C厂于2002年3月28日通过司法拍卖取得涉案房产(当时为在建工程),上海市第二中级人民法院于2002年4月15日裁定涉案房产归C厂所有。2006年7月C厂取得涉案房产的房屋所有权证、国有土地使用权证。但C厂自办理产权证后至今,对所属物业不管不问,既不来人商签物业管理协议,也不缴纳物业服务费用。故请求法院判令C厂支付自2004年4月1日至2011年7月1日期间物业服务费用合计4733952.75元。C厂答辩称,2004年4月1日至2011年7月1日涉案物业一直由D公司使用,此非基于C厂意愿,而是涉案物业原产权人B公司擅自所为。本案物业服务费用应按照谁使用谁承担的原则处理。

  C厂通过司法程序买受涉案物业,系涉案物业法律上的业主,虽然当时未取得对涉案物业的实际控制,但其通过诉讼取得了案外人自2004年4月1日至2010年9月30日占有使用该房屋期间的收益。根据《江苏省物业管理条例》规定,物业管理服务费可以由使用人交纳,业主负连带交纳责任。故E物业公司向C厂主张物业管理服务费,符合法律规定。C厂以涉案物业未交付,双方未签订物业管理合同为由,不同意支付物业管理服务费的上诉意见,无事实与法律依据。

  根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定:“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。”可知,关于物业费的缴纳问题,业主与物业的实际使用人承担连带责任。

  就本案而言,尽管案外人D公司使用涉案物业非基于C厂的意愿,双方也未就涉案物业服务费用的承担进行约定,但是,C厂却已经通过诉讼方式取得了涉案房屋的所有权及使用收益,成为涉案物业的业主。根据上述规定,其应当就物业服务费用承担连带责任,因此,C厂不能以其非基于自愿被D公司使用物业为由,向E物业公司行使拒绝交纳物业服务费用的抗辩权。

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